Toelichting behorende bij de Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant
I. Algemeen
Gedeputeerde Staten hanteren de in deze paragraaf opgenomen beleidsregel bij het vastleggen
van uitgangspunten om de omvang te bepalen van de fysieke tegenprestatie gericht op
het versterken van omgevingskwaliteit als bedoeld in de artikelen 3.69 en 3.78, eerste,
tweede lid, onderdelen a en b en derde lid van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.
Deze beleidsregel is vastgesteld omdat het wenselijk is dat er gelijke uitgangspunten
worden gehanteerd bij de toepassing van de kwalitatieve invulling van de fysieke tegenprestatie
van deze artikelen van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.
Het is vast provinciaal beleid om terughoudend om te gaan met het toevoegen van woningen
in het buitengebied. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (hierna: IOV) kent
echter incidentele mogelijkheden hiervoor. Daarbij is bepaald dat via maatwerk de
toevoeging van een woning mogelijk is met als doel het versterken van omgevingskwaliteit.
Daarvoor moet een fysieke tegenprestatie worden geleverd. Met deze beleidsregel wordt
uitgewerkt welke uitgangspunten Gedeputeerde Staten hanteren om de omvang van die
fysieke tegenprestatie te bepalen. Ook is uitgewerkt welke (fysieke) maatregelen bij
de omgevingskwaliteit worden betrokken. Deze beleidsregel gaat niet in op de locatie
waar de bouw van een woning mogelijk is. Er wordt uitgegaan van een aanvaardbare locatie
als bedoeld in artikel 3.78 lid 3 van de IOV.
Om binnen de provincie een gelijkwaardig systeem te scheppen voor de toevoeging van
een incidentele woning in het Landelijk gebied, bevat de IOV als voorwaarde dat de
tegenprestatie voor een woning qua omvang ten minste gelijk moet zijn aan de tegenprestatie
voor een ruimte-voor-ruimtekavel. Van oudsher ging het dan om grotere woningen. Mede
gelet op actuele ontwikkelingen op de woningmarkt wil de provincie meer inspelen op
de actuele vraag naar woningen. Denk daarbij aan de vraag naar soms kleinere woningen
voor één- en tweepersoonshuishoudens en de vraag naar de mogelijkheid om een Tiny
house te realiseren. Dat vergt inzet van andere woningbouwtypen dan tot nu toe gebruikelijk
was. De Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte heeft ter uitvoering van deze
beleidsregel ‘maatwerk’ titels ontwikkeld en biedt die te koop aan door middel van
certificaten. Het certificaat levert het bewijs dat er is bijgedragen aan het versterken
van omgevingskwaliteit vanwege in het verleden behaalde winst door de toepassing van
de (verbrede) regeling Ruimte voor ruimte.
Omgevingskwaliteit in relatie tot financiële bijdrage
Bij het vormgeven van de beleidsregel voor ‘maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’
en de bijdrage aan het versterken van omgevingskwaliteit spelen diverse aspecten een
rol. Naast algemene uitgangspunten van juridische houdbaarheid en handhaafbaarheid
gaat het ook om bestuurlijke overwegingen en draagvlak. De vormgeving moet juridisch
houdbaar zijn, er moet voldaan worden aan formele vereisten uit wet- en regelgeving.
Hierbij wordt vaak gewezen op de Wet ruimtelijke ordening (Wro) waarin de mogelijkheden
voor kostenverhaal limitatief zijn opgenomen. De beleidsregel valt echter niet onder
het kostenverhaal. De beleidsregel vraagt een (fysieke) basisinspanning voor versterking
van de omgevingskwaliteit ten behoeve van ruimtelijk kwaliteitsbeleid. De beleidsregel
is gekoppeld aan de activiteit en is een randvoorwaarde voor de aanvaardbaarheid van
de ontwikkeling waarbij een woning wordt toegevoegd in het landelijk gebied. Omdat
er geen sprake is van kostenverhaal, is er ook geen directe relatie met de vereisten
die in de Wro zijn opgenomen.
Omdat het lastig is om het toevoegen van een woning rechtstreeks te vertalen naar
versterken van de omgevingskwaliteit wordt een tussenstap gemaakt met euro’s. Principe
van deze methodiek is dat het ‘rood’ eerst wordt omgerekend naar euro’s om de euro’s
vervolgens te benutten voor het versterken van de omgevingskwaliteit. In de beleidsregel
is bepaald welke omstandigheden daarbij een rol spelen.
Tot slot: Deze beleidsregel heeft geen betrekking op de kwaliteitsverbetering van
het landschap als bedoeld in artikel 3.9 van de IOV. Voor ruimtelijke ontwikkelingen
in het landelijk gebied worden afspraken met gemeenten vastgelegd in het regionaal
overleg.
II. Artikelsgewijs
Artikel 3 Maatwerk omgevingskwaliteit toevoegen van een woning
Eerste lid
Deze beleidsregel heeft betrekking op het toevoegen van een woning in ruil voor een
fysieke tegenprestatie in het versterken van omgevingskwaliteit. Het gaat daarbij
in veel gevallen om locaties waarop een agrarische bedrijfsbestemming rust. Feitelijk
kan er dan overigens al wel sprake zijn van een reeds beëindigd bedrijf. De IOV vereist
bij de omzetting van een agrarische bedrijfswoning naar burgerwoning dat alle overtollige
bebouwing wordt gesloopt. De huidige agrarische bedrijven hebben regelmatig een dermate
grote oppervlakte aan bedrijfsbebouwing en andere voorzieningen dat de eis van sloop
in ruil voor enkel het omzetten van de bedrijfswoning, niet in verhouding staat. Gevolg:
de gewenste beweging van sloop komt niet op gang. Er worden niet-volhoudbare activiteiten
en vervolgfuncties aangedragen zodat omgeschakeld kan worden naar een niet-agrarische
bedrijfsbestemming met behoud van veel bebouwing. Of er gebeurt niets, met kans op
verloedering e.d. Vooral bij grotere bedrijven stimuleert de verplichting tot sloop
van overtollige bebouwing bij het omzetten naar burgerwoning niet tot de gewenste
ontwikkeling. Vanuit de praktijk komt daarom vaak de vraag om het saneren van een
agrarisch bedrijf te stimuleren door de bouw van een of enkele woningen.
Het doel van de beleidsregel is een regeling op te stellen met een heldere systematiek
die de gewenste beweging mogelijk maakt, met een goede en eerlijke balans tussen het
saneren en nieuw rood, in relatie tot de omgevingskwaliteit.
Onder bedrijfsgebouw wordt in deze beleidsregel verstaan: gebouwen in gebruik ten
dienste van een (agrarisch) bedrijf waaronder dierenverblijven (stallen), loodsen,
werktuigbergingen.
De fysieke tegenprestatie is in de Interim omgevingsverordening vastgelegd. Bij het
toevoegen van een woning is de fysieke tegenprestatie qua omvang gelijk aan de tegenprestatie
voor een ruimte-voor-ruimtekavel. Door fysieke maatregelen te treffen in het versterken
van omgevingskwaliteit die overeenkomen met de waarde van een ruimte-voor-ruimtekavel,
kan een woning worden toegevoegd. Voor de ontwikkeling van een ruimte voor ruimtekavel
wordt een bedrag van €125.000,- gehanteerd. Om de berekening te vergemakkelijken is
een rekenmodule ontwikkeld.
Wij benadrukken dat de regeling niet is bedoeld als beëindigingsregeling. De kosten
die voor de fysieke tegenprestatie in omgevingskwaliteit ingebracht kunnen worden,
zijn vanwege de koppeling aan een ruimte-voor-ruimtekavel niet gelijk aan de prijzen
die in de markt gerekend worden. Immers ook de aankoop van een ruimte-voor-ruimtetitel
is niet marktconform. Met de in deze beleidsregel gehanteerde normbedragen geven wij
inhoud aan een evenwichtige balans tussen kosten en opbrengst.
De toevoeging van een woning en de fysieke tegenprestatie zijn daarbij vanuit het
doel van de regeling, het versterken van de omgevingskwaliteit, onlosmakelijk met
elkaar verbonden. Dit volgt uit de randvoorwaarden zoals opgenomen in de Interim omgevingsverordening.
Gelijktijdige besluitvorming over beide ontwikkelingen is daarom voorwaarde voor het
toepassen van de regeling.
Tweede lid
Onderdeel a, onder 1°
Voor het toevoegen van een woning geldt een minimale inzet sloopoppervlakte van 1000
m2 aan bedrijfsgebouwen. Van de minimaal 1000 m2 sloop aan bedrijfsgebouwen geldt
als basisinspanning dat de eerste 250 m2 sloop van bedrijfsgebouw wordt ingezet voor
de omzetting van de bedrijfswoning naar burgerwoning. Dit is redelijk in relatie tot
de gevraagde inspanning bij kleinere agrarische bedrijven met een bedrijfswoning die
niet aan de drempelwaarde toekomen en wel overtollige bebouwing moeten slopen.
Wij richten ons op agrarische bedrijven die de bedrijfswoning willen omzetten naar
wonen en de sloop van overtollige bedrijfsgebouwen willen inzetten voor het toevoegen
van een extra woning. Wij maken deze regeling als uitwerking van het uitgangspunt
dat alle overtollige bebouwing gesloopt moet worden bij een omzetting van bedrijfswoning
naar burgerwoning. Als wordt ingezet op omzetting naar een woonfunctie waarbij overtollige
bebouwing wordt gesloopt voor een extra woning, is het niet toegestaan dat op de locatie
resterende overtollige bebouwing of bedrijfsmatige bebouwing aanwezig blijft of weer
wordt toegevoegd. Daarmee wordt leegstand of het te niet doen van de bereikte omgevingskwaliteit
door sloop van bebouwing voorkomen.
Voorzieningen als sleufsilo’s, teeltondersteunende voorzieningen (TOV) en verharding,
tellen niet mee in deze ‘drempelwaarde’. Voor kleinere bedrijven (< 1000 m2 aan bedrijfsgebouwen)
blijft het uitgangspunt dat sloop van overtollige bebouwing in verhouding staat tot
de gewenste omschakeling van de bedrijfswoning naar burgerwoning.
Bij de omzetting naar een woonbestemming gaan wij ervan uit dat er een bij die functie
passende regeling wordt opgenomen. In het geval dat de agrarische bedrijfsvoering
gedeeltelijk wordt beëindigd of wordt omgezet naar andere bedrijfsmatige activiteiten
is onderdeel d. Overige gevallen van toepassing.
Onderdeel a, onder 2°
De afname van de bestemmingswaarde ter plaatse van de te slopen bedrijfsgebouwen telt
mee als tegenprestatie. Per m2 sloop bedrijfsgebouw geldt een totaalbedrag van € 42,-;
Vanuit gemeenten komt de vraag over afwaardering van de bestemmingswaarde van het
te saneren bouwvlak. Ondanks dat een bouwvlak niet fysiek waarneembaar is, is er wel
een directe koppeling aan de mogelijkheid tot bouwen en gebruik. Daar staat tegenover
dat er vaak een behoorlijk overmaat in het bouwvlak zit. Deze mogelijkheden zijn tot
dan toe nog niet benut, de mogelijkheid tot het oprichten van bebouwing is daarnaast
theoretisch. Het betreft immers agrarische bedrijfslocaties zonder (agrarisch) toekomstperspectief.
Als dat perspectief nog wel aanwezig is, zou de locatie ook voor de sector behouden
kunnen blijven. Gelet op voorgaande worden enkel de bestemmingswaarden onder de aanwezige
bebouwing en overige voorzieningen betrokken.
Voor die oppervlakte kan de afwaardering worden meegenomen. Die afwaardering betreft
€17,- per m2. Daarbij wordt uitgegaan van de waarde van het bouwblok van €25 p/ m2
minus de agrarische waarde € 8,-. Voor gronden onder de gebouwen (stallen) tellen
deze voor 100% mee. Het totaalbedrag van € 42,- is inclusief sloop.
Onderdeel a, onder 3°
De afname van de bestemmingswaarde ter plaatse van de aanwezige voorzieningen telt
gedeeltelijk mee als tegenprestatie. Per m2 verwijderen van voorzieningen geldt een
bedrag van € 8,50;
Voor de overige voorzieningen, zoals mest- voeder- en sleufsilo’s, verharding en lage
nertsen sheds, houden wij een percentage aan van 20% van de bestemmingswaarde. Dit
percentage is redelijk ten opzichte van de waarde onder gebouwen omdat de ruimtelijke
impact hiervan op de omgeving beduidend kleiner is en het verwijderen van deze voorzieningen
eenvoudig is. Het totaalbedrag van € 8,50,- is inclusief het verwijderen/sloop.
Onderdeel a, onder 4°
Fysieke maatregelen worden ingezet zoals sloop, verwijderen verharding en landschappelijke
inrichting (zie onder artikel 7 van de beleidsregel).
De kosten voor de fysieke maatregelen kunnen worden ingezet als tegenprestatie voor
de omgevingskwaliteit. In artikel 7 is uitgewerkt wat wel en wat niet als tegenprestatie
kan worden ingezet.
Onderdeel a, onder 5°
Het is niet mogelijk om restanten van elders gesloopte bebouwing in te zetten.
Vanuit het doel van de regeling geldt dat alle overtollige bebouwing op de locatie
wordt gesaneerd en ingezet voor het versterken van omgevingskwaliteit. Restanten kunnen
niet elders worden ingezet. Gedeeltelijke inzet levert niet de beoogde winst op in
omgevingskwaliteit. In het plan moet verder worden geborgd dat er niet opnieuw bebouwing
wordt opgericht. De totale ontwikkeling wordt vormgegeven en geborgd in één plan.
Onderdeel a, onder 6°
De beëindiging van het agrarisch bedrijf en het treffen van de fysieke maatregelen
moet juridisch zijn geborgd.
De fysieke tegenprestatie in het versterken van omgevingskwaliteit moet juridisch
zijn geborgd. Het is aan gemeente en initiatiefnemer om hieraan concreet invulling
te geven. Denkbaar is dat gewerkt wordt met voorwaarden die het beoogde gebruik of
het mogen verrichten van de gebruiksactiviteit koppelen aan de voorwaarde dat de fysieke
tegenprestatie is gerealiseerd en dat die ook in stand wordt gehouden. Daarnaast wordt
een op de activiteit en fysieke versterking van omgevingskwaliteit gerichte regeling
in het omgevingsplan verwacht. In sommige gevallen is het ook denkbaar dat wordt gewerkt
met kwalitatieve verplichtingen. De borging moet op zo'n wijze zijn vorm gegeven dat
die juridisch handhaafbaar en afdwingbaar is.
Wij vinden het hierbij van belang dat juridisch is geborgd dat de fysieke tegenprestatie
is verricht voordat de nieuwe woning kan worden gerealiseerd en dat ook de landschappelijke
inpassing van de nieuwe woning is geborgd. Denkbaar is bijvoorbeeld een voorwaarde
dat de bouw of realisatie van de woning pas mag aanvangen nadat bebouwing is gesloopt
of landschapselementen (met instandhoudingsplicht) zijn aangelegd etc. Wij verwachten
van gemeenten dat zij actief toezien op naleving van de voorwaarden en handhavend
optreden in een voorkomend geval.
Gedeputeerde Staten hebben bij de vaststelling van de regeling Maatwerk met als doel
omgevingskwaliteit van Provinciale Staten de opdracht gekregen de toepassing en effecten
van de regeling te monitoren. Dat betekent ook dat zij het toezicht en handhaving
van dergelijke voorwaarden in de monitoring zullen betrekken. In de Omgevingsverordening
die op 1 januari 2024 ingaat, is daarvoor een informatieplicht opgenomen voor gemeenten
over de toepassing van de regeling.
Onderdeel a, onder 7°
In het bestemmingsplan wordt het bouwperceel teruggebracht naar een omvang en regeling
die passend is bij een woonfunctie.
Onderdeel b (Beëindiging glastuinbouwbedrijf)
Deze beleidsregel heeft betrekking op locaties waarop een bestemming ‘glastuinbouw’
rust. Feitelijk kan er sprake zijn van een reeds beëindigd glastuinbouwbedrijf. Glastuinbouwbedrijven
worden afzonderlijk benoemd in de IOV. Gelet op de afwijkende bedrijfsbebouwing (kassen)
is voor beëindiging van deze bedrijfstypen een afzonderlijke beleidsregel opgenomen
met betrekking tot de bijdrage aan de omgevingskwaliteit. Onder een kas wordt in dit
verband verstaan: Een agrarisch bedrijfsgebouw waarvan de wanden en het dek voornamelijk
bestaan uit glas.
Onderdeel b, onder 1°
Voor het toevoegen van een woning geldt een minimale inzet sloopoppervlakte van 4000
m2 aan glasopstand.
Van de minimaal 4000 m2 sloop aan glasopstanden geldt dat de eerste 750 m2 sloop van
glasopstand wordt ingezet voor de omzetting van de bedrijfswoning naar burgerwoning.
In het geval er ook bebouwing op het perceel aanwezig is, kan ook de sloop van 250
m2 bebouwing worden ingezet als drempelwaarde voor omzetting van bedrijfswoning naar
burgerwoning. Er geldt dus een basisinspanning van minimaal 750 m2 glasopstand of
250 m2 bedrijfsbebouwing voor de omzetting van de bedrijfswoning naar burgerwoning.
Daarmee leggen wij de relatie tussen de gangbare oppervlakte aan kassen bij glastuinbouwbedrijven
en de benodigde tegenprestatie voor omgevingskwaliteit. Voor kleinere glastuinbouwbedrijven
(<4000 m2sloop kassen) blijft het uitgangspunt dat sloop van overtollige bebouwing
in verhouding staat tot de gewenste omschakeling naar burgerwoning.
Glasopstand heeft een ander karakter dan overige bedrijfsbebouwing; een bedrijf kent
vaak grotere oppervlakten, maar glas is ook eenvoudiger te verwijderen. Dat komt tot
uitdrukking in de sloopkosten. Met de drempelwaarde van 4000 m2 kas zijn wij van mening
dat er een evenwichtige balans is tussen sloop van kassen als tegenprestatie voor
omgevingskwaliteit.
Onderdeel b, onder 2°
De afname van de bestemmingswaarde ter plaatse van de aanwezige kassen kan deels worden
ingezet als tegenprestatie. Per m2 sloop van kassen geldt een bedrag van €17,75.
Glastuinbouwbedrijven hebben in de regel grote(re) oppervlakte aan kassen. Voor een
goede balans tussen toevoegen van een woning als tegenprestatie voor de omgevingskwaliteit
is het niet reëel om uit te gaan van een volledige afwaardering van de gronden onder
de kassen.
Ook voor het verwijderen van de kassen is minder inspanning vereist. Wij hanteren
daarom een bedrag van € 12,75 (=75%) voor de afwaardering. Daarbij wordt uitgegaan
van de waarde van het bouwblok van €25 p/ m2 minus de agrarische waarde € 8,- x75%.
Het totaalbedrag van € 17,75,- is inclusief sloop.
Onderdeel b, onder 3°
De afname van de bestemmingswaarde ter plaatse van een te slopen bedrijfsgebouw telt
mee als tegenprestatie, waarbij per m2 sloop bedrijfsgebouw een totaalbedrag van € 42
geldt.
Onderdeel b, onder 4°
Verwijderen voorzieningen, niet zijnde TOV. De afname van de bestemmingswaarde ter
plaatse van de aanwezige voorzieningen kan deels worden ingezet als tegenprestatie.
Per m2 verwijderen van voorzieningen geldt een bedrag van € 8,50.
De bestemmingswaarde onder TOV, zoals teeltvelden, trayvelden en/of containervelden
binnen het bouwblok/differentiatievlak, wordt niet meegenomen in deze berekening.
In de IOV is opgenomen dat bij de realisatie van dit soort velden, vooraf verzekerd
moet zijn dat bij einde gebruik sanering plaatsvindt. Afwaardering én verwijderen
van deze TOV (inclusief onderliggende verhardingen) worden voor de tegenprestatie
in omgevingskwaliteit voor het toevoegen van een woning daarom buiten beschouwing
gelaten.
Onderdeel b, onder 5°, 6°, 7° en 8°
Voor een toelichting op deze aspecten wordt verwezen naar de toelichting die bij onderdeel
a. is opgenomen.
Onderdeel c Beëindiging niet-agrarisch bedrijf
Deze beleidsregel heeft betrekking op locaties waarop een niet-agrarische bedrijfsbestemming
rust. Feitelijk kan sprake zijn van een reeds beëindigd bedrijf. Het saneren van niet
agrarische bedrijven (niet zijnde recreatie, horeca en/of maatschappelijke functies)
kan de omgevingskwaliteit van het landelijk gebied versterken. Vanuit de praktijk
komt de vraag naar mogelijkheden om het saneren van een niet-agrarisch bedrijf te
stimuleren door het toevoegen van een woning. Beëindiging van deze bedrijven in een
kwetsbare omgeving met sloop van bebouwing, milieuhinderlijke bedrijvigheid kan bijdragen
aan het versterken van omgevingskwaliteit. Als maatwerk daarbij zijn in de beleidsregel
de volgende criteria benoemd.
Onderdeel c, onder 1°
Voor het toevoegen van een woning geldt een minimale inzet sloopoppervlakte van 750
m2 bedrijfsgebouw. Verhardingen en andere voorzieningen tellen niet mee voor de berekening
van deze oppervlakte.
Van de minimaal 750 m2 sloop aan bedrijfsgebouwen geldt dat de eerste 250 m2 sloop
wordt ingezet voor de omzetting van de bedrijfswoning naar burgerwoning. Er geldt
dus een basisinspanning van minimaal 250 m2 bedrijfsgebouw voor de omzetting van de
bedrijfswoning naar burgerwoning.
Onderdeel c, onder 2°
De afname van de bestemmingswaarde ter plaatse van de aanwezige bedrijfsgebouwen kan
deels worden ingezet als tegenprestatie. Per m2 sloop van bedrijfsgebouwen geldt een
bedrag van €56,-
In het landelijk gebied zijn er diverse vormen van niet agrarische activiteiten. Deze
bedrijven in het landelijk gebied zijn vaak historisch op de plek gegroeid. Een vergelijk
met bestemmingswaarden voor een bijdrage in de tegenprestatie, met percelen op een
daarvoor ingericht bedrijventerrein, is niet reëel met het oog op de te behalen omgevingskwaliteit.
Anderzijds hebben deze bedrijfsgebouwen een ander karakter dan stallen en kassen.
Daarom is rekening gehouden met een deel van de bestemmingswaarde, € 70,- min €8,-
= €62,-x50%= €31,-. Het totaalbedrag van € 56,- is inclusief sloop (€25,-).
Onderdeel c, onder 3°
De afname van de bestemmingswaarde ter plaatse van de aanwezige voorzieningen (niet
zijnde gebouwen) kan deels worden ingezet als tegenprestatie voor een woning.
Voor de overige voorzieningen (zoals verhardingen) houden wij een percentage aan van
20% van de afwaardering van de bestemmingswaarde (€62,-x20%=). Dit percentage is redelijk
ten opzichte van de waarde onder gebouwen omdat de ruimtelijke impact hiervan op de
omgeving beduidend kleiner is en het verwijderen van deze voorzieningen eenvoudig
is. Het totaalbedrag van € 17,50,- is inclusief het verwijderen/sloop.
Onderdeel c, onder 4°, 5°, 6° en 7°
Voor een toelichting op deze aspecten wordt verwezen naar de toelichting die onder
a. is opgenomen.
Onderdeel d Overige gevallen
Onderdeel d, onder 1° t/m 8°
Naast de situaties zoals beschreven onder a t/m c zijn er overige gevallen waarin
sloop van bebouwing en voorzieningen bijdragen aan het versterken van omgevingskwaliteit.
Het gaat dan bijvoorbeeld om het slopen van bebouwing en het verwijderen van verhardingen
en voorzieningen op locaties waar gedeeltelijke bedrijfsbeëindiging plaatsvindt, sloop
van bebouwing binnen een woonbestemming, omzetting van agrarisch bedrijf naar niet-agrarisch
bedrijf of locaties die niet kunnen voldoen aan de drempelwaarden die onder a. t/m
c. zijn opgenomen.
Bij een omzetting naar een woonbestemming of in het geval dat die omzetting al in
het verleden heeft plaatsgevonden, geldt dat de eerste 250 m2 sloop van gebouwen voor
die omzetting wordt ingezet.
Voorts moet juridisch geborgd zijn dat de fysieke maatregelen worden getroffen en
dat er geen nieuwe bebouwing op de slooplocatie kan worden opgericht. Dit betekent
dat bij een gedeeltelijke bedrijfsbeëindiging of omzetting naar een niet-agrarische
bedrijfsbestemming, het bouwperceel wordt verkleind tot een omvang die past bij die
(resterende) activiteit en de resterende bebouwing. De omvang van dat bouwperceel
moet in normale omstandigheden voldoende ruimte bieden aan de beoogde bedrijfsuitoefening.
Als er mogelijkheden zijn voor vervangende nieuwbouw kan de sloop van bebouwing niet
als fysieke tegenprestatie worden ingezet; alleen de netto-oppervlakte van de gesloopte
bebouwing kan worden ingebracht.
Uiteraard geldt altijd dat de resterende bedrijfsvoering of omschakeling passend is
in de ontwikkelingsrichting van het gebied.
Doordat in de overige gevallen onder d. geen sprake is van een gehele bedrijfsbeëindiging
maar van een situatie waar een bouwperceel resteert of een perceel waarop al een woonbestemming
ligt, kan de afwaardering van grond niet als fysieke tegenprestatie worden ingebracht.
Boven de basisinspanning voor het omzetten van de bedrijfswoning naar burgerwoning
(minimaal 250 m2) kan alle sloop van bebouwing en voorzieningen ingezet worden als
inspanning voor versterking van omgevingskwaliteit. Om die inspanning te bekostigen
kan bij voldoende inzet een woning gerealiseerd worden. Voor sloop van gebouwen geldt
een bedrag van € 25,- p/ m2, voor het verwijderen van verhardingen en voorzieningen
€ 5,- p/ m2. Voor sloop van kassen geldt een bedrag van € 5,- p/ m2. Het verwijderen
van teeltondersteunende voorzieningen (TOV) kan niet worden ingezet als tegenprestatie
voor omgevingskwaliteit.
Voor een verdere toelichting op de bepalingen, verwijzen wij naar de toelichting hierop
bij onderdeel a.
Artikel 4 Maatwerk omgevingskwaliteit saneren milieubelastende activiteit
In de IOV is opgenomen dat bij het saneren van een milieubelastende activiteit rechten
en verleende toestemmingen moeten worden ingetrokken. Deze moeten betrekking hebben
op de locatie waar wordt beëindigd.
De stikstofruimte die hierbij vrijkomt, wordt gebruikt als nieuwe passende maatregel
om de instandhoudingsdoelstellingen voor N2000 gebieden door het bevorderen van afname
van ammoniakdepositie te behalen. De vrijkomende stikstofruimte kan ook worden ingezet
als nieuwe passende maatregel voor provinciale doelstellingen, zoals de realisatie
van een maatschappelijk gewenste ruimtelijke ontwikkeling als woningbouw, natuurontwikkeling,
aanleg van infrastructuur of wateropgave of de legalisering van PAS-melders. Daarnaast
kan ook gedacht worden aan inzet als vervangende passende maatregel bijvoorbeeld vanwege
verminderde opbrengst door aanpassingen van de stalreductie-eisen zoals opgenomen
in de IOV.
Onderdeel a intrekken rechten en toestemmingen
Bij de beëindiging van een milieubelastende activiteit moeten alle op de locatie rustende
rechten en toestemmingen zijn ingetrokken. Naast aanpassing van het bestemmingsplan
gaat het dan om intrekking van de omgevingsvergunning milieu, watervergunningen, natuurvergunningen,
meldingen et cetera. Soms kan er sprake zijn van een gedeeltelijke bedrijfsbeëindiging.
In zo’n geval moet de gehele milieubelastende activiteit worden beëindigd, waarvan
de sanering van bebouwing en voorzieningen wordt ingezet voor de toevoeging van een
woning.
In het geval dat er sprake is van een gedeeltelijke beëindiging, kan de resterende
tak worden voortgezet, als dat passend is in de ontwikkelingsrichting van het gebied.
Het intrekken van alle rechten en toestemmingen heeft in die gevallen alleen betrekking
op de beëindiging van de milieubelastende activiteit die in het geheel wordt beëindigd.
Bij de intrekking van geldende rechten en toestemmingen wordt uitgegaan van de regels
die gelden op het moment van de indiening van het verzoek tot intrekking van de rechten
en/of toestemmingen (bijvoorbeeld de op moment van indiening van het verzoek geldende
RAV-factoren of het op dat moment geldende Aerius-model).
Onderdeel b oprichten nieuwe bedrijfsbebouwing
In het geval sprake is van een gedeeltelijke beëindiging, kan de resterende tak worden
voortgezet, als dat passend is in de ontwikkelingsrichting van het gebied. Er moet
een passende herbestemming komen. Het oprichten van bedrijfsbebouwing voor de te behouden
tak is binnen de voorwaarden uit de IOV mogelijk.
Onderdeel c Ammoniak-emissies
Ammoniak-emissie of N-emissie is gekoppeld aan een locatie en heeft na intrekking
direct effect op de omgeving. Voor N-emissie geldt dat de natuurvergunning (of milieutoestemming)
moet worden ingetrokken en dat de vergunde N-emissie moet worden ingeleverd. Omdat
die aan een locatie is gekoppeld (en de inlevering van de vergunde N-emissie wordt
ingeboekt), beschouwen wij de intrekking van N-emissie als een fysieke tegenprestatie
die de omgevingskwaliteit versterkt. Hiervoor hanteren wij een financiële tegenwaarde
van € 15 per kg/N/jaar. De beleidsregel zal worden aangepast als uit marktanalyses
blijkt dat aanpassing noodzakelijk is.
Voor de N-emissie moet toestemming zijn verleend. Als uitgangspunt geldt dat alleen
gebruik kan worden gemaakt van de in de toestemming opgenomen N-emissie voor zover
is aangetoond dat de capaciteit feitelijk is gerealiseerd. Bij de beoordeling van
de feitelijk gerealiseerde capaciteit gaan Gedeputeerde Staten uit van de op grond
van de toestemming volledig opgerichte installaties en gebouwen, of gerealiseerde
infrastructuur en overige voorzieningen die noodzakelijk zijn voor het uitvoeren van
de activiteit, die op het moment van indiening van het verzoek tot intrekking aanwezig
zijn.
Wij vragen een Aerius-berekening te overleggen zodat wij de ingeleverde N-emissie
en de daarmee gepaard gaande depositie op N2000 kunnen registreren. Het is uiteraard
niet mogelijk N-emissie in te brengen die aan een derde is toegezegd.
Onderdeel d Dier- en fosfaatrechten
In de oude regeling voor ruimte voor ruimte lag ook het inleveren van dierrechten
besloten. Deze rechten hebben, doordat ze los verhandelbaar zijn, in beginsel geen
binding met de concreet te saneren locatie. Deze kunnen bijgekocht, worden verkocht
of worden geleased. Doorhaling van dierrechten en de daarvoor in te rekenen waarde
levert op zichzelf geen omgevingskwaliteit op voor Brabant of de omgeving van de te
saneren locatie. Dierrechten en fosfaatrechten beschouwen wij overigens als één categorie.
Deze kunnen daarom niet worden betrokken als een bijdrage voor de omgevingskwaliteit.
Artikel 5 Maatwerk omgevingskwaliteit bij splitsen beeldbepalende woonboerderij
In het landelijk gebied komen naast cultuurhistorische waardevolle boerderijen ook
beeldbepalende woonboerderijen voor. Het betreffen onder andere de traditionele langgevel-
en kopgevelboerderijen die beleidsmatig niet als cultuurhistorisch waardevol zijn
aangeduid. Het is aan de gemeente om te bepalen of sprake is van een beeldbepalende
boerderij die inpandig gesplitst kan worden. Daarbij hoeft geen onderzoek gedaan te
worden naar aanwezigheid/herstel van cultuurhistorische elementen.
Dit onderdeel van de beleidsregel is niet van toepassing op cultuurhistorisch waardevolle
boerderijen of complexen, zoals beschreven op de Cultuurhistorische Waarden Kaart.
Daarvoor gelden aparte kaders.
Vanuit het gelijkheidsbeginsel is het gerechtvaardigd om ook bij inpandige splitsing
van woonboerderijen een fysieke tegenprestatie te vragen. Bij splitsing ontstaat immers
evenals in de gevallen die in artikel 3 staan beschreven, een recht op een zelfstandige
woning. Daarnaast gelden er bij het toevoegen van woonfuncties in cultuurhistorische
waardevolle bebouwing ook voorwaarden dat er vanuit behoud van die bebouwing in een
fysieke tegenprestatie voor versterken omgevingskwaliteit. In die gevallen worden
als tegenprestatie zware eisen gesteld ter behoud en waar mogelijk herstel van de
cultuurhistorische waarden. Het is daarom van belang dat bij splitsing van niet cultuurhistorisch
waardevolle woonboerderijen een gelijkwaardige inspanning wordt geleverd voor omgevingskwaliteit.
Deze is bepaald op € 62.500,-.
Bij inpandige splitsing van beeldbepalende woonboerderijen wordt aandacht gevraagd
voor het beschermen van het beeldbepalende karakter van de woonboerderij in het ruimtelijk
plan, door te borgen dat de beeldbepalende elementen worden behouden, aan- en uitbouwen
worden voorkomen en dat bijgebouwen op een passende plek worden gesitueerd.
Artikel 6 Omvang tegenprestatie in omgevingskwaliteit per woningtype
Het is niet de bedoeling om enkel ruimte te bieden voor grote woningen in het buitengebied,
maar ook om in het buitengebied de mogelijkheid te bieden om in te spelen op actuele
ontwikkelingen op de woningmarkt. De gemeente kan bij de aanvaardbaarheid van de ontwikkeling
de actuele vraag naar woningen binnen de gemeente betrekken. Uitgangspunt daarbij
is wel dat de woningbouwtypen worden gesitueerd op een aanvaardbare locatie. Deze
mogelijkheid beperkt zich tot bebouwingsconcentraties (linten, clusters en kernrandzones).
Het ‘splitsen’ van bouwvolumes in kleinere wooneenheden heeft immers ook gevolgen
voor verkeer aantrekkende werking, de ladder voor duurzame verstedelijking en het
verstedelijkingsbeleid. Dit laatste hangt sterk samen met het aantal woningen dat
wordt gerealiseerd. De gemeenten dienen in dat verband de ontwikkelingsrichting voor
het gebied te bepalen.
Bij een omvang van minder dan 12 woningen is in het algemeen géén sprake van een stedelijke
ontwikkeling in het landelijk gebied. Voor de juiste balans tussen de gewenste woonvorm,
het aantal woningen/wooneenheden, de inzet van ruimte voor ruimte én de omgevingskwaliteit
van het buitengebied, is maatwerk met betrekking tot de omgevingskwaliteit opgenomen
in deze beleidsregel.
De regeling gaat uit van een tegenprestatie in omgevingskwaliteit afhankelijk van
de omvang en aard van de woning. Daarom is onderscheid gemaakt tussen de verschillende
soorten woningtypen en de daarbij behorende tegenprestatie. Wij onderscheiden daarbij
twee categorieën:
Onderdeel a, onder 1° Vrijstaande woningen en twee-onder één kapwoningen (Woningtype A):
Dit woningtype bevindt zich in het luxe segment. Het betreft vrijstaande woningen,
zoals een boerderette, een bungalow of een herenhuis, en grote twee onder één kapwoningen.
Hiervoor geldt geen maximale inhoudsmaat. De tegenprestatie hiervoor bedraagt € 125.000,-.
Dat is bestendiging van het huidig beleid.
Onderdeel b Woningen in één bouwmassa (Woningtype B)
Om aan te sluiten bij de karakteristiek van bebouwing in het landelijk gebied en vanuit
omgevingskwaliteit, willen wij dat nieuwe bebouwing hierbij aansluit. De vraag richt
zich steeds meer op kleinere woningtypes voor een- en tweepersoonshuishoudens. In
deze beleidsregel gaan wij er daarom vanuit dat deze woningtypen altijd in een (groter)
gebouw van circa 1000 m3 met meerdere wooneenheden worden opgericht.
De vraag richt zich vaak op wooneenheden voor starters en ouderen. Binnen de bouwmassa
van 1000 m3 kan het dan gaan om twee wooneenheden (met een max inhoudsmaat van 500
m3), rijtjeswoningen (ca. 350 m3), appartementen, studio’s en/of een maisonnette.
Het is voor deze woningtypen niet reëel om voor elke wooneenheid uit te gaan van een
tegenprestatie van € 125.000,-. Voor de tegenprestatie gaan wij daarom uit van de
inhoud van het gebouw (bouwvolume). Hierbij hanteren wij als bijdrage in het versterken
van de omgevingskwaliteiten een inspanning ter hoogte van € 125.000,- per 1000 m3(bruto)
van de omvang van het gebouw. Een inhoudsmaat van minimaal 1000 m3 sluit aan bij de
gangbare inhoudsmaat van een ruimte voor ruimte (RvR) titel en past in beginsel bij
het type bebouwing dat in het landelijk gebied voorkomt. Als een grotere inhoudsmaat
wenselijk is en past in de omgeving, wordt daarvoor een evenredige tegenprestatie
gevraagd. Wij hanteren daarbij (telkens) een minimum van 200 m3 (boven 1000 m3) waarvoor
een bijdrage geldt van
€ 25.000,-. Deze inhoudstoename is evenredig aan een RvR titel. De mogelijkheid om
de bouwmassa te vergroten is niet aanwezig als het initiatief uitgaat van twee wooneenheden
in de bouwmassa van 1000 m3. Voor grotere twee- onder één kapwoningen geldt dat die
zich in het luxe segment bevinden met de daarbij behorende tegenprestatie (woningtype
A).
Het betreft overigens niet het (achteraf) splitsen van bestaande woningen in meerdere
wooneenheden. Doel is immers het versterken van de omgevingskwaliteit, niet het toevoegen
van woningen.
Het is mogelijk dat een bestaand bedrijfsgebouw wordt verbouwd ten behoeve van woningen.
Er vindt dan geen sloop plaats en er wordt ook geen nieuwe bebouwing toegevoegd. Gelet
op de functieverandering is een bijdrage in de omgevingskwaliteit echter gerechtvaardigd.
In deze situatie wordt uitgegaan van een fictieve sloop van het gebouw met de onderliggende
bestemmingswaarde (€ 42,- p/m2), die kan worden ingezet als tegenprestatie.
Combineren woningtypen A en B
Een ontwikkeling kan een combinatie zijn van de verschillende woningtypen A en B.
Dan geldt voor de bijdrage in het versterken van de omgevingskwaliteiten een inspanning
zoals die per woningtypen in de beleidsregels is opgenomen. Als gekozen wordt voor
een combinatie blijft de totale ontwikkeling uitgangspunt voor de beoordeling of sprake
is van een stedelijke ontwikkeling.
Onderdeel c Standplaats woonwagen
Een woonwagen valt onder de definitie ‘woning’, maar is wel voorzien voor een speciale
doelgroep. Op zichzelf beschouwd betreft een woonwagencentrum een woonvoorziening,
er is geen sprake van een collectieve woonvorm. Als sprake is van een groot aantal
(>11 woningen) gelden de regels voor stedelijke ontwikkelingen. Zo niet, betreft het
de bouw van een woning in het landelijk gebied, waarvoor een tegenprestatie is vereist.
Voor deze doelgroep is er een bijzondere taakstelling vanuit de gemeente. Het betreft
ook een afwijkende marktwaarde. Tot slot betreft het een geringe standplaats in vergelijk
met een woonbestemming (vaak 1000 m2 of groter) en een geringe inhoudsmaat. Vanuit
de doelgroep en zorgvuldig ruimtegebruik is het logisch dat de mogelijkheden worden
gezocht op of aansluitend bij een bestaand woonwagencentrum (in plaats van het inrichten
van een nieuw woonwagencentrum). Voor de realisatie van een standplaats voor een woonwagen
in het landelijk gebied is maatwerk met betrekking tot de omgevingskwaliteit opgenomen
in deze beleidsregel. De tegenprestatie bedraagt € 20.000,-.
Onderdeel d Tiny houses
Een tiny house is een ‘nieuwe’ woonvorm met een duidelijke filosofie. Kleine volwaardige
vaak vrijstaande woningen van maximaal 50 m2 vloeroppervlak met een zo klein mogelijke
ecologische voetafdruk. Ze staan op een (tijdelijke) fundering, maar ook op wielen.
Een tiny house betreft echter een woning. Dat betekent dat voor de tegenprestatie
in principe dezelfde vereisten gelden als bij een (reguliere) woning. Het is echter
niet redelijk en financieel haalbaar om bij dit type woningen een tegenprestatie te
vragen die qua omvang ten minste gelijk is aan de tegenprestatie voor een ‘reguliere’
ruimte voor ruimtewoning (de grotere woningen). Omdat sprake is van een woning en
een onderliggend bestemmingsvlak (bouwperceel), maar de inhoudsmaat beperkt (maximaal
150 m3), is maatwerk met betrekking tot de omgevingskwaliteit opgenomen in deze beleidsregel.
Er kunnen per ontwikkeling maximaal 11 tiny houses worden geplaatst. Indien meerdere
tiny houses worden opgericht worden deze geconcentreerd opgericht, waarbij het type
en maximale inhoud in het plan wordt vastgelegd. Met deze regel wordt invulling gegeven
aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik en wordt voorkomen dat in het landelijk
gebied verspreide bebouwing ontstaat.
Uit de praktijk blijkt dat er verzoeken zijn om tijdelijk tiny houses te plaatsen.
De tijdelijkheid hiervoor ligt in het algemeen tussen de 10 en 15 jaar. Hoewel tijdelijk
betekent een dergelijke periode dat langdurig wordt ingegrepen op het karakter van
het landelijk gebied. Het is daarom gerechtvaardigd om (ook) voor tijdelijk geplaatste
tiny houses een bijdrage in de omgevingskwaliteit te vragen. De tegenprestatie bedraagt
€ 20.000,-.
Onderdeel e Beeldbepalend gebouw
Enkele verzoeken van gemeenten hebben betrekking op de inpandige verbouw van beeldbepalende
gebouwen tot woning. Dit betreffen weliswaar geen monumentale en/of cultuurhistorische
gebouwen, maar zijn voor de beeldkwaliteit waardevol voor de gemeente. Het beeldbepalend
karakter dient door de gemeente te worden onderbouwd.
Het verbouwen van dergelijke panden tot woning betekent een forse investering terwijl
door de ontwikkeling de omgevingskwaliteiten kunnen worden versterkt. Omdat sprake
is van bestaande bebouwing, een onderliggend bestemmingsvlak (bouwperceel) en een
bebouwingsconcentratie, is maatwerk met betrekking tot de omgevingskwaliteit opgenomen
in deze beleidsregel. Sluitstuk van de regeling is dat het te behouden beeldbepalende
gebouw wordt beschermd tegen sloop. De tegenprestatie bedraagt € 62.500,- per toe
te voegen wooneenheid.
Artikel 7 Waardering fysieke tegenprestatie
Bij de gemeenten zijn hierover vragen. Mag de afwaardering van de grond worden meegenomen?
Mogen vervangingswaardes of boekwaardes worden betrokken bij de tegenprestatie? Hoe
zit het met plankosten? Kosten van beheer en onderhoud? In de beleidsregel is een
en ander verder uitgewerkt rekening houdende met de gesprekken die met gemeenten hebben
plaatsgevonden.
In deze beleidsregel staan de regels die gelden bij de waardering van de fysieke tegenprestatie.
Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan mede de volgende aspecten bevatten:
Ruimte voor ruimte titel, inpassing, sloop, verwijderen verharding, versterking landschapsstructuur,
herstel cultuurhistorische waarde, realiseren NNB, aanleg extensieve recreatieve mogelijkheden.
Een aantal aspecten worden niet gezien als fysieke tegenprestatie. Daarmee ontstaat
een gezamenlijke lijn bij plannen en is er ook vooraf duidelijkheid voor gemeenten
(en initiatiefnemers). Hieronder volgt een toelichting.
Onderdeel a en b
Het blijkt in de praktijk dat het niet altijd mogelijk is om een (voldoende) fysieke
tegenprestatie te leveren in de omgevingskwaliteit voor de toevoeging van een woning.
In zo’n geval kan een initiatiefnemer overwegen een (deel)titel aan te kopen bij de
Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte, gebaseerd op de in het verleden behaalde
omgevingskwaliteit in het kader van de ruimte voor ruimte(verbreed)regeling. Er bestaan
twee mogelijkheden:
- •
Ruimte voor ruimte titel: voor de ‘klassieke’ ruimte voor ruimtewoningen (vrijstaande
woningen of de grote twee-onder een kapwoningen) die in artikel 6 onder a. staan beschreven,
geeft de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte titels uit. Een titel bedraagt
€ 125.000 excl. BTW, of een gedeelte daarvan. Dit betreft bestendiging van de huidige
praktijk.
- •
Maatwerktitel: voor de woningtypen als benoemd in artikel 6 onder b tot en met e heeft
de Ontwikkelingsmaatschappij maatwerktitels ontwikkeld. Met deze maatwerktitels wordt
beoogd om ook kleinere en andersoortige woningtypen mogelijk te maken. De genoemde
bedragen als tegenprestatie bij de verschillende woningtypen, zijn inclusief BTW als
hiervoor een titel wordt aangeschaft bij de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor
ruimte.
Initiatiefnemers kunnen kiezen om een hele titel te kopen of om deels fysieke maatregelen
te treffen en deels een titel te kopen. Als ondergrens voor het kopen van een gedeeltelijke
titel is een bedrag van €20.000,- bepaald.
Onderdeel c Afwaarderen gronden/natuurbestemming/aanleg bos
Als de natuurontwikkeling bijdraagt aan het Natuur Netwerk Brabant (NNB-waardige natuur),
waaronder bos, kan de afwaardering van die gronden worden betrokken bij de tegenprestatie.
Voorwaarde is wel dat deze gronden zich aansluitend bevinden aan bestaande natuurgebieden
en dat er kwalitatief bij het gebied passende natuur wordt gerealiseerd. De te realiseren
natuur moet bijdragen aan het versterken van de ecologische structuur en functie van
het natuurnetwerk. Voorwaarde is dat de gronden ook de bestemming ‘Natuur’ krijgen.
Als voor de inrichting van natuur subsidie is verstrekt door bijvoorbeeld Groen Ontwikkelfonds
Brabant (GOB) kan voor dat subsidiedeel de afwaardering niet worden betrokken bij
de tegenprestatie gekoppeld aan de bouw van een woning. Natuurmaatregelen die vanwege
natuurcompensatie worden getroffen of die vanwege de landgoedregeling worden aangelegd,
kunnen niet als fysieke tegenprestatie worden ingebracht.
De afwaardering van de gronden naar natuur bedraagt maximaal € 7,- p/ m2. In enkele
gevallen wordt grond door een initiatiefnemer ingezet voor natuurontwikkeling in samenwerking
met het waterschap en/of terrein beherende instanties. Voor de tegenprestatie aan
omgevingskwaliteit is het inrichtingsplan (en de kosten daarvoor) bepalend.
Onderdeel d Vervangingswaarde of boekwaarde
Het meenemen van boekwaarde of vervangingswaarde is niet mogelijk. Een dergelijke
benadering is niet te zien als een fysieke bijdrage aan het versterken van omgevingskwaliteit.
Bij beëindiging van een agrarisch bedrijf is er geen sprake meer van vervanging van
bedrijfsbebouwing en is de bedrijfseconomische waarde van die bebouwing nihil. Mogelijk
is de aanvankelijke investering nog niet helemaal afgeschreven. Het is aan de initiatiefnemer
om in zijn overwegingen mee te nemen of beëindiging zinvol is met oog op dergelijke
waardes.
Onderdeel e Plankosten/leges
Plankosten, leges en advieskosten betreffen geen fysieke bijdrage aan het versterken
van omgevingskwaliteit.
Onderdeel f Aanvoer zand
Voor het dichten van mestputten moet zand worden aangevoerd. In sommige gevallen betreft
dit een hoge kostenpost. Als onderbouwd is dat de aanvoer van zand niet binnen de
€25 p/m2 mogelijk is, kan dit tot een maximum van € 5,00 per m3 zand worden betrokken
bij de tegenprestatie aan het versterken van de omgevingskwaliteit.
Onderdeel g Aanleg landschapselementen
Met de aanleg van landschapselementen (buiten het bestemmingsvlak) kan een goede bijdrage
worden geleverd aan het versterken van de landschappelijke kwaliteit. De visuele aantrekkelijkheid,
het cultuurhistorische karakter of de biodiversiteit kunnen er bijvoorbeeld mee vergroot
worden. De aanleg van landschapselementen kan gebeuren op basis van de karakteristieken
van het landschap. De STILA (Subsidieregeling stimuleringsregeling landschap Noord-Brabant)
onderscheidt hiervoor verschillende landschapstype en -elementen. Per landschapselement
is aangegeven in welk landschapstype deze kan worden toegepast. Beheer en onderhoud
kan voor maximaal zes jaar worden ingebracht. De afwaardering van grond voor de aanleg
van landschapselementen betreft geen fysieke tegenprestatie en kan niet worden ingebracht.
Bij het toevoegen van een woning moet ook altijd worden voorzien in een goede landschappelijke
inpassing. Deze inpassing kan niet worden opgevoerd als tegenprestatie in versterken
omgevingskwaliteit.
Onderdeel h Asbest
Als bij de sloop van opstallen asbest is betrokken waardoor de sloopkosten aantoonbaar
hoger zijn dan € 25,- p/m2, kunnen de meerkosten onderbouwd worden meegenomen. Hiervoor
hanteren wij als normbedrag voor:
- -
het verwijderen van asbesthoudende daken, een maximum van €2 p/m2;
- -
het verwijderen van asbest verspreid in het gebouw, een maximum van €7,50 p/m2.
Het verwijderen van asbesthoudende grond (of het saneren van andere grondverontreinigingen)
kan niet worden ingezet als tegenprestatie aan het versterken van de omgevingskwaliteit.
Onderdeel i Asbest glastuinbouw
Als bij de sloop van glasopstanden asbesthoudende kit is betrokken, waardoor de sloopkosten
aanzienlijk hoger zijn dan € 5,- p/m2, kunnen de meerkosten onderbouwd worden meegenomen.
Hiervoor hanteren wij als normbedrag een maximum van € 5,- p/m2.
Onderdeel j Cultuurhistorische waarden
Het behoud van aantoonbare cultuurhistorisch waardevolle bebouwing kan een belangrijke
bijdrage leveren aan omgevingskwaliteit. Hiervoor zijn in de IOV aparte regelingen
opgenomen (artikel 3.69, tweede lid, onder c, en artikel 3.78, tweede lid, onder d,
van de IOV). Het behouden van die cultuurhistorisch waardevolle bebouwing kan daarom
niet als fysieke tegenprestatie worden ingebracht in het kader van deze beleidsregel
voor zover met de toepassing van die specifieke kaders een woning kan worden toegevoegd.
Dat geldt niet voor het terugbrengen van oude cultuurhistorische elementen, zoals
een oorspronkelijk pad, een bakhuisje of een oude waterput die niet als woning gebruikt
kunnen worden. Het terugbrengen van dergelijke elementen draagt bij aan het versterken
van omgevingskwaliteit en kan daarom als fysieke tegenprestatie worden ingebracht
in het versterken van omgevingskwaliteit. Regulier onderhoud van cultuurhistorische
elementen kunnen niet worden ingebracht.
De kosten voor het herstel of herkenbaar terugbrengen van cultuurhistorische landschapselementen
kunnen worden ingezet via de aanleg van landschapselementen.
Onderdeel k Kosten van beheer en onderhoud
De reële kosten van onderhoud en beheer van aan te leggen beplantingen en ontwikkeling
van natuur zijn gericht op de instandhouding van de fysieke maatregelen. Deze kosten
kunnen voor een periode van maximaal 6 jaar worden meegenomen in het kader van de
tegenprestatie. Dit is/wordt in de afsprakenkaders kwaliteitsverbetering landschap
nader uitgewerkt.
Onderdeel l Niet gerealiseerde bebouwing
Het afzien van het oprichten van vergunde bebouwing betreft geen fysieke verbetering
van de omgevingskwaliteit. Dit kan niet worden ingezet als tegenprestatie aan het
versterken van de omgevingskwaliteit.
Onderdeel m Legale, vergunde, bebouwing onder het overgangsrecht
Bebouwing die valt onder het overgangsrecht is feitelijk legaal aanwezig en wordt
‘beschermd’ door het overgangsrecht. Sloop van deze bebouwing kan worden ingezet als
tegenprestatie bij een ontwikkeling. Illegaal opgerichte bebouwing kan niet worden
ingebracht.
Onderdeel n Subsidieregelingen voor sloop
De sloop van gebouwen of het verwijderen van voorzieningen kan niet worden ingebracht
als er een sloopverplichting geldt vanuit het deelnemen aan een (subsidie)regeling.
De voorwaarde is algemeen geformuleerd en niet gekoppeld aan een specifieke regeling.
Dat betekent dat de sloop van gebouwen of het verwijderen van voorzieningen nooit
kan worden ingebracht als tegenprestatie als er een sloopverplichting is opgelegd
vanuit deelname aan een regeling. Deze voorwaarde raakt derhalve ook toekomstige -nog
niet bekende- (subsidie)regelingen.
Op dit moment zijn de volgende regelingen waaruit een sloopverplichting volgt bekend:
- •
De Subsidieregeling sanering varkenshouderijen: Deze regeling uit 2020 is inmiddels
gestopt. Er zijn echter nog plannen in ontwikkeling als gevolg van deze regeling.
Alleen in specifieke gevallen met aantoonbare meerkosten voor sloop en weghalen verharding
kunnen deze kosten worden ingezet als tegenprestatie voor een woning.
- •
Toekomstige opkoopregelingen zoals de Landelijke beëindigingsregeling veehouderijen
(Lbv en Lbv+) en de tweede tranche van de Maatregel Gerichte Opkoop (MGO) worden naar
verwachting in 2023 operationeel. Daarbij wordt uitgegaan van verplichte sloop. Enkel
functies met een zeer lage stikstof productie zijn gewenst als herbestemming, wonen
in voormalige bedrijfswoning ligt voor de hand. Gelet op de actieve verwerving van
bedrijven door de overheid met verplichte sloop en inleveren rechten is de tegenprestatie
al aanwezig en kan de sloop van gebouwen of het weghalen van voorzieningen niet (dubbel)
worden ingezet voor de bouw van een woning.
Onderdeel o Stalderen
In de IOV zijn binnen aangewezen stalderingsgebied extra voorwaarden opgenomen voor
het oprichten van stallen bij hokdierbedrijven. Deze regeling is ingesteld om een
verdere regionale concentratie van vee te voorkomen en om (verdere) leegstand tegen
te gaan.
Gedeputeerde Staten hanteren bij de uitvoering van stalderen de beleidsregel Stalderen.
In deze beleidsregel staat dat het stalderen zich niet laat combineren met regelingen
waarbij een vergoeding wordt gegeven voor het saneren van stalruimten, zoals Ruimte-voor-Ruimte
en de Saneringsregeling Urgentiegebieden Noord-Brabant. Een ‘stapeling’ van de stalderingsregeling
met de regeling maatwerk voor omgevingskwaliteit, is gelet op dit bestaand beleid
niet mogelijk. Een initiatiefnemer heeft de keus om met de stalderingsregeling mee
te doen, dan wel te kiezen voor de mogelijkheden in de beleidsregel Maatwerk voor
omgevingskwaliteit.
Onderdeel p Gemeentelijk fonds
De verplichte fysieke tegenprestatie aan omgevingskwaliteit kan ook (deels) bestaan
uit het voldoen van een bijdrage aan in een gemeentelijk fonds dat is gericht op het
versterken van omgevingskwaliteit. Deze bijdrage dient dan in het plan voor de toevoeging
van de woning gerelateerd te worden aan de concrete fysieke tegenprestatie en een
realiseringstermijn van ten hoogste 5 jaar.
Wij verwachten van gemeenten dat zij binnen de termijn van vijf jaar de feitelijke
kwaliteitsverbetering in omgevingskwaliteit vanuit het fonds realiseren. Dit monitoren
wij.
Onderdeel q Extensieve recreatieve voorzieningen
De aanleg van extensieve recreatieve voorzieningen kan een bijdrage aan omgevingskwaliteit
zijn. Te denken valt aan de aanleg van een nieuw wandelpad of het herstellen van een
oud pad. Bovendien zijn deze paden leefgebied voor specifieke diersoorten. Voorzieningen
als bankjes of picknicksets zijn waardevol, mits ze op de juiste locatie geplaatst
worden. De recreatieve voorzieningen moeten passend zijn in het landschap.
Artikel 8 Rekenmodule
In de praktijk worden uiteenlopende berekeningen opgesteld voor de berekening van
de tegenprestatie in omgevingskwaliteit. De beleidsregel legt hiervoor eenduidige
rekenregels vast. Daarmee wordt willekeur voorkomen en wordt in een vroegtijdig stadium
duidelijkheid gegeven over de wijze van berekening. De beleidsregels zijn vertaald
in een rekenmodule. In artikel 7 is aangegeven waaruit de (overige) waardering kan
bestaan voor de fysieke tegenprestatie. Gemeenten geven onderbouwd aan uit welke fysieke
maatregelen, en tegen welke kosten, de waardering bestaat.
Gedeputeerde Staten voornoemd,
de voorzitter,
mr. I.R. Adema
de secretaris,
drs. P.J. Buijtels