Herstructurering begint bij de investeringsbereidheid van bedrijven

Verouderde bedrijventerreinen staan al zo'n dertig jaar op de agenda. Na de Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrijventerreinen, beter bekend als de commissie-Noordanus, richtten meerdere provincies een herstructureringsmaatschappij op. Han Wiendels is bestuurder van de Herstructureringsmaatschappij Overijssel (HMO) en directeur van de Herstructureringsmaatschappij Drenthe-Groningen (HMDG). Volgens hem verkeert naar schatting 15 tot 20 procent van de bedrijventerreinen in staat van veroudering, iets wat er wat Wiendels betreft simpelweg bij hoort, net als bij een woning. Hij wil herstructurering dan ook uit de sfeer van complexiteit en problemen halen. “Als je een huis hebt, vind je het heel normaal dat je eens in de zoveel tijd de boel een beetje onderhoudt.” Op bedrijventerreinen werkt het niet anders. “Bedrijven kopen bij de aanleg vaak meer grond dan ze nodig hebben. Is het pand eenmaal betaald, dan denkt een eigenaar zelden nog na over wat er méér mogelijk is.” Zo ontstaat inefficiënt ruimtegebruik en op den duur verrommeling. Duurt dat te lang, dan kan een gebied in een neerwaartse spiraal raken, met leegstand en in het uiterste geval ondermijning.

Tussen publiek en privaat

Een herstructureringsmaatschappij opereert op het snijvlak van privaat en publiek. Het zijn bedrijven met een private rechtsvorm, zoals een nv of bv, waarvan de (lokale) overheid enig aandeelhouder is. Dat kan de provincie zijn, maar bijvoorbeeld ook een gemeente of een regio. Die overheidsinstantie stelt kapitaal beschikbaar en de maatschappij krijgt binnen een investeringsreglement de ruimte om zelf investeringsproposities te ontwikkelen. Over wat een herstructureringsmaatschappij succesvol maakt, heeft Wiendels een duidelijke mening: “De beste herstructureringsmaatschappij is misschien wel een partij die zo min mogelijk investeert, maar die wel heel veel voor elkaar krijgt in het gebied.” Zelf vastgoed aankopen legt kapitaal langdurig vast, waardoor het niet op een andere manier geïnvesteerd kan worden. Het uitgangspunt is niet subsidiëren, maar investeren. “Wij streven naar een neutrale business case en een positieve value case. Dat wil zeggen beter ruimtegebruik, werkgelegenheid en verduurzaming.”

Als private onderneming is een herstructureringsmaatschappij minder gevoelig voor de publieke opinie, waardoor ze een onafhankelijke positie kan innemen.

Bedrijven aan zet

De kern van Wiendels' aanpak is dat de verantwoordelijkheid bij de eigenaren ligt. “Wanneer de overheid telkens zelf in actie komt, wordt zij ook probleemeigenaar. En dan belandt de rekening telkens weer op het gemeentehuis. Voor de maatschappij is dat onbetaalbaar. Alleen in Brabant gaat het al om duizenden hectares aan bedrijventerreinen, als je dat als overheid zelf wil aanpakken gaat het om enorme bedragen die voor een overheid nooit op te brengen zijn”

Een structurele verbetering vraagt daarom om een zakelijk motief. Kan een slecht benutte plek meer opleveren dan nu? Pas dan ontstaat er een motivatie voor ondernemers om te investeren.

Een heldere rol voor de overheid

De aanwezigheid van een herstructureringsmaatschappij betekent niet dat gemeenten aan de zijlijn staan. Het ruimtelijk beleid, de openbare ruimte, ontsluiting en bereikbaarheid blijven hun verantwoordelijkheid. Achterstallig onderhoud werkt daarbij averechts. “En als er zelfs sprake zou zijn van criminele activiteiten of ondermijning op een bedrijventerrein, dan kun je je voorstellen dat een ondernemer er niet om staat te springen daar een investering te doen.”

Maar vooral is het aan de overheid om een duidelijke visie te hebben. Welke bedrijvigheid is nodig voor de lokale arbeidsmarkt? Welke economische vernieuwing verdient ruimte? Waar investeert de gemeente in de openbare ruimte, en waarom? Hoe scherper die keuzes, hoe meer vertrouwen investeerders krijgen dat hun investering rendeert.

De volgorde is volgens Wiendels essentieel. “Je krijgt impact, maar je moet als overheid wel accepteren dat het eerst gaat om die marktinvestering.” Een overheid die vooral haar wensenlijst etaleert, nodigt ondernemers uit om af te wachten. Komt een investering eenmaal op gang, dan volgen vaak vervolginvesteringen en krijgt een gebied nieuwe vitaliteit. “Je krijgt als overheid impact door er niet op voorhand op te willen sturen”, klinkt het wat cryptisch. Wiendels erkent dat het een kwestie is van goed balanceren. Als overheid moet je niet al te gretig je wensen en ambities kenbaar maken, om te voorkomen dat de markt op haar handen blijft zitten. Tegelijkertijd moet je als overheid wel tijdig ingrijpen, zodat een terrein niet verloedert en er grotere problemen ontstaan.

Koppelkansen volgen de investering

Inbreiding is wat Wiendels betreft het urgentste thema van dit moment, en herstructurering kan daar een belangrijke rol in spelen. Maar wederom: eerst investeren, dan volgen de kansen vanzelf. Hetzelfde geldt voor zaken als verduurzaming en andere maatschappelijke opgaven. “Overal waar je een verbetering doorvoert, doe je dat met oog op de toekomst. En dus kijk je hoe je de vierkante meters zo effectief mogelijk kunt benutten, hoe energievoorziening georganiseerd moet worden. Dat leidt er misschien wel toe dat je energiezuiniger gaat werken, zodat je capaciteit vrijspeelt op je eigen aansluiting, zodat er bijvoorbeeld ruimte komt voor een extra hal.”

Wiendels noemt de verhuizing van onlinewarenhuis Wehkamp van Dedemsvaart naar Zwolle als voorbeeld van wat herstructurering ook kan doen. Op de nieuwe locatie waren vergroening en biodiversiteit een leidraad. HMO kon vervolgens de oude locatie in Dedemsvaart tegen een schappelijk bedrag kopen en herontwikkelen voor lokale bedrijvigheid, met onder meer een nieuwe doorgaande weg en duurzame energievoorziening.

Een kwestie van normaliseren

Op bedrijventerreinen gebeurt al veel zonder overheid: elke dag worden panden verhandeld, verbeterd en uitgebreid. Een herstructureringsmaatschappij helpt waar die autonome dynamiek stokt, met alle negatieve gevolgen van dien.

Wiendels’ belangrijkste boodschap voor wie met bedrijventerreinen bezig is, is dan ook dat het om het brede plaatje gaat. “Bedrijventerreinen, dat is gewoon vastgoed. Veroudering is daarmee een kapitaalvraagstuk.” Wie toekomstbestendige werklocaties wil, moet zich afvragen hoe hij structurele investeringen van de grond krijgt. Bedrijven hebben er immers zelf belang bij dat hun productieomgeving op orde blijft. De komende jaren staan daarom wat Wiendels betreft in het teken van het normaliseren van herstructurering en het haalbaar én betaalbaar maken. Als herstructurering net zo gewoon wordt als het onderhoud van een huis, is het doel bereikt.

Bezoek de sessie van Han Wiendels op het Jaarevenement Toekomstbestendige Bedrijventerreinen op 30 november

Wil je meer weten over herstructurering op bedrijventerreinen en de mogelijke voordelen die het oplevert? Op het jaarevenement Toekomstbestendige Bedrijventerreinen op 30 november in ‘s-Hertogenbosch geeft Wiendels een sessie waarin de lessen en ervaringen worden gedeeld uit een lange praktijk van herstructurering en parkmanagement, met veel gebiedsontwikkelingen en investeringstrajecten.

Meld je hier aan voor het evenement